自从偷吃的快乐那一期之后，一直有读者问，你给我解读下嘛，你给我解读下嘛。
你们知道，我不做国内市场。
但我知道，读者里面关注话题最多的，其实一直都是楼市。
我一直觉得楼市不该是个投资品种，但怎么说呢，这事儿关注的人多也不稀奇。
因为即便纯粹为了住，毕竟也是大宗商品，也是大多数人恐怕这辈子唯一借助金融杠杆的大宗商品。
很少有人会去贷款买其他具备金融属性的投资品，房子除外，哪怕房子纯粹是为了住，彻底剥离金融属性，大部分人也是不得不贷款的。
涉及的钱多，人就慎重。
关心则乱，能够理解。
那我们就来看看房地产。
房地产这件事，围绕的核心肯定是买家，一切行为最后都是要人来 买单的。
那么买家主要受什么预期的影响呢？
长期来看，两点。
一个是对自己当下存款的预期，一个是对自己未来存款的预期。
翻译成人能听懂的话，前者是这个人是否担心钱贬值，或者是这个人，是否预期自己未来会加薪。
加薪也好，贬值也罢，都围绕一件事，购买力。
我们不能否认的是，在房地产这件事上，买家最关心的，到目前为止，恐怕未来很长一段时间内 ，都是购买力问题。
说穿了，就是保值增值的需求。
你金融属性再少，无非增值的预期下降，但是保值的需求还在。
一旦保值的需求没有，其实很多买家都会观望。
读者问我，怎么看近期某些网红城市，二手房首付比例下降了？
这个是为了鼓舞买家么？
不是，我认为不是为了鼓舞买家，这是为了鼓舞卖家。
买家的态度和什么有关，我们前面讲过。
而那两件事，也就是对当下的存款预期和未来的存款预期，短期看和是否放水有关，中期看和科技爆炸有关。
科技爆炸这事儿就不展开了，咱们聊过。
短期这事儿也不展开了，因为刚刚聊过。
有一个基本事实我们聊过很多次。
那就是如果美国处在暴力加息的周期内，我们是很难放水的。
这是常识。
所以我那天才说，三件大事都和美国的加息有关，这就是其中一件。
那么美国强力加息能持续多久？
理论上讲两种可能。
一种可能是美国一直加息，加到美国经济衰退了为止。
当然，更可能的是美国还没有跌倒，欧洲先跌倒了，于是美国吃饱，停止加息。
如果一直这么暴力加下去，也许明年就能看到。
另一种可能是或许加着加着就不用加了。
假如疫情忽然消失了呢？
假如疫情对人们的心理活动的影响消失了呢？
假如美国的供应链体系恢复了呢？
你注意，没人知道，这些都是假如。
虽然他们停止加息不意味着我们立刻会做什么，但至少有空间嘛。
那么当这一切都不可知的时候，或者说，至少在当下，美联储还在大的加息周期内的时候。
什么情况下买家仍然愿意买房子？
我觉得是一手房与二手房价格倒挂的情况下。
这会成为主要因素，或者说主要的购买理由。
你想嘛，无论是对当下存款的预期还是对未来存款的预期，说到底，还不是为了保值？
倒挂就是给你一个保值的预期嘛。
华人，天性里面本来就比较喜欢买房子，可能与农耕民族的特性有关。
安土重迁。
你去看08年，美国房地产市场的波动有两个特点。
特点一是富人区下调波动小，特点二就是华人区下调波动小。
白人很容易动辄一美金那啥，华人相对来说，性格在那里摆着。
当然，纯粹投资的盘里面，有人资金链扛不住，砸盘出货，这个很正常的。
华人也一样。
我只是说相对。
正因为华人的这个特点，所以很多你看起来似乎是在鼓励买家的，其实都是在稳定卖家。
说白了，卖家只要心态稳，二手房与一手房的价差存在，什么好卖？
一手房就好卖。
实话实说，二手房交易是冷清还是火热并不重要，一手房卖得出去就可以了。
所以说到底，真正重要的是卖家的预期，与民企KFS的债务问题。
尤其是后者，保交楼这些，债务风控这些，都很重要，就像你看到的那十几条。
我那天说，有些问题是用时间来化解的。
其实可以把有些放大一些，大部分问题都是用时间来化解的。